7 nguyên tắc “Vàng” khi đầu tư đất nền

Những nguyên tắc khi mua đất nền nhà đầu tư nên quan tâm

1. Giữ vững tâm lý không chạy theo số đông

Trong những lễ mở bán dự án, có rất nhiều mánh khóe từ chủ đầu tư khiến cho những người tham gia bị lôi kéo bởi không khí đám đông.

Ví dụ như: chủ đầu tư sẽ sắp xếp nhân viên của mình giả làm khách hàng, kết hợp với nhiều lời chào mời từ phía môi giới, kích thích những nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ không giữ vững được tâm lý, bị cuốn theo vì sợ bỏ qua cơ hội đầu tư, thế là nhanh chóng xuống tiền để mua trong khi chưa thật sự hiểu rõ về dự án.

2. Tiền nào của nấy

Mỗi dự án được được hình thành và phát triền đều được chủ đầu tư hướng tới những phân khúc khách hàng riêng của nó, nhà đầu tư nên đánh giá đúng nhu cầu và khả năng tài chính của mình để lựa chọn được dự án phù hợp nhất.

Ví dụ: trong cùng một khu vực tại sao lại có dự bán bán mỗi lô nền với giá 1 tỷ, nhưng cũng có dự án bán mỗi lô nền giá 2-3 tỷ? Là vì dự án có giá 1 tỷ đang hướng tới khách hàng có thu nhập thấp, vị trí dự án chưa tốt trong khu vực đó,…. Còn đối với dự án có giá 2-3 tỷ mỗi nền lại có vị trí vô cùng đắc địa (nằm ngay trục giao thông chính, gần bờ sông), có bảo vệ đảm bảo an ninh cho dân cư khu vực 24/24, nhà trẻ, hồ bơi, công viên giải trí…

3. Lập kế hoạch tài chính cụ thể

Bạn phải có kế hoạch tài chính thật rõ ràng, đừng quá phụ thuộc vào ngân hàng trong khi nguồn thu nhập bạn lại hạn chế (chỉ nên vay ngân dưới 50% giá trị đất nền) và phần tiền trả hàng tháng (gốc, lãi) của bạn phải dưới 50% tổng thu nhập trung bình của gia đình, từ đó sẽ hạn chế ảnh hưởng tới việc chi tiêu của gia đình.

Ví dụ: Đối với lô đất có giá 2 tỷ, bạn nên mua khi đã có ít nhất 1 tỷ tiền mặt, 1 tỷ còn lại có thể vay ngân hàng với điều kiện thu nhập hàng tháng của gia đình bạn ít nhất là 30 triệu (vì số tiền đóng lãi, gốc ngân hàng đối với khoản vay 1 tỷ, trong 20 năm khoảng 14-15 triệu/tháng).

4. Pháp lý rõ ràng

Bạn nên mua những dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ việc ra công chứng, sang tên. Đối với những trường hợp như: ký hợp đồng góp vốn, vi bằng … rất khó bán lại, vì hiện nay đất có sổ đỏ có rất nhiều sự lựa chọn trên thị trường.

Trong trường hợp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, bạn cần phải xem được các hồ sơ pháp lý như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn dự án, Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, Quyết định phê duyệt chi tiết 1/500 dự án…

5. Chưa có sổ riêng việc bán lại sẽ rất khó khăn

Thực tế có những trường hợp cực kỳ nhiêu khê khi khách hàng muốn bán lại đất đã ký “hợp đồng mua bán” với chủ đầu tư, và đôi khi sẽ gặp những trường hợp sau:

• Khi bán lại đất chưa có sổ, bạn chỉ có thể làm thủ tục bán lại thông qua chủ đầu tư, một số chủ đầu tư chỉ hoạt động sàn vào 2 ngày trong tuần, thậm chí thỉnh thoảng họ còn đưa ra lý do như “họp”, “không cho thanh lý hợp đồng”, “tạm ngưng thanh lý hợp đồng”…
• Bán lại cho người khác bạn phải chấp nhận đóng một khoản tiền phạt thanh lý hợp đồng từ 1 – 2%.
• Khi bạn muốn bán lại cho chủ đầu tư thì phải đợi hẹn từ 15 tới 20 ngày rồi mới nhận được tiền đã thanh toán trước đây.

Chính vì vậy lời khuyên trong trường hợp này là bạn nên tìm hiểu kỹ càng các điều khoản của hợp đồng mua bán, chính sách bán hàng và quy mô cũng như lịch sử của chủ đầu tư trước khi ra quyết định xuống tiền.

6. Cần đánh giá những thông tin do môi giới cung cấp

“Sắp tới, sau này, dự kiến… khu này sẽ có quy hoạch con đường lớn đi ngang qua đây, khu vực này sẽ tăng giá rất nhanh” đó là những lời chào mới vô cùng hấp dẫn mà bạn sẽ nhận được từ phía môi giới, nhưng thực tế thì “khi nào” phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: chính sách nhà nước, ngân sách, tình hình kinh tế… chưa kể tới việc những thông tin quy hoạch đó có thật hay không.

7. Cần xem rõ giấy tờ, xem xét vị trí đất giữa giấy tờ và thực tế

Có một số trường hợp đi xem đất ở vị trí này nhưng mua phải giấy tờ lại là một vị trí khác, do đó bạn cần phải kiểm tra thật kỹ vị trí của tài sản sẽ mua qua các cơ quan có thẩm quyền do nhà nước quản lý.

Điều cần làm trước khi quyết định đầu tư đất nền

Các bước mà người mua luôn làm trước khi quyết định đầu tư:

• Bước 1: Xác định mục đích mua bất động sản

• • Mua đầu tư: Phải chú ý tới ngân sách dành cho khoản đầu tư này là bao nhiêu, trong bao lâu (ngắn hạn, dài hạn), những yếu tố nào có thể làm tăng giá bất động sản của bạn…?
  • Mua để ở: Phải chú ý tới khu vực mình sẽ sinh sống sau này, mình có thể chuyển công tác gần đó hay không, hoặc đường đi từ chỗ làm có gặp khó khăn hay không, những tiện ích hiện hữu đang có ở nơi đó (điện, đường, trường, trạm)…
• Bước 2: Lập bản đánh giá tài chính cho khoản mục đầu tư (có hoặc không có sử dụng vốn vay)

Việc này giúp bạn có đước cái nhìn xuyên suốt quá trình đầu tư, hạn chế gặp phải những rủi ro về vốn.

• Bước 3: Lựa chọn khu vực, dự định đầu tư

Sau khi đã xác định được mục đích và hiểu được về tình hình tài chính hiện tại, việc lựa khu vực giúp bạn có được hướng đi cụ thể, cũng như người môi giới cũng sẽ có được những thông tin cần thiết để giới thiệu đến bạn những sản phẩm ưng ý và phù hợp với túi tiền nhất.

• Bước 4: Lựa chọn chủ đầu tư

Một chủ đầu tư uy tín sẽ mang đến bạn sự yên tâm trong suốt quá trình đầu tư, ngoài ra thương hiệu của chủ đầu tư đó cũng sẽ góp một phần vào giá trị bất động sản của bạn trong tương lai.

• Bước 5: Tìm hiểu thông tin pháp lý dự án

Pháp lý dự án là yếu tố quyết định cuối cùng trước khi ra quyết định đầu tư.

• Bước 6: Chọn đơn vị môi giới/tư vấn đáng tin cậy

Khi làm thủ tục mua bán, sang tên, bạn nên chọn một người môi giới để hướng dẫn, bạn cũng có thể tự làm một mình nhưng đôi khi sẽ gặp nhiều thủ tục phức tạp và có thể phát sinh thêm những chi phí ngoài ý muốn.

Để tránh tất cả những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần chọn mua những dự án có cơ sở hạ tầng sầm uất hiện hữu xung quanh hoặc sắp đưa vào sử dụng trong tương lai gần, hoặc nằm trong khu dân cư hiện hữu, để đảm bảo không mắc phải những cơn sốt ảo. Đồng thời, đó phải là dự án của các chủ đầu tư uy tín, được phân phối bởi các sàn bất động sản chuyên nghiệp, chứ không mua của của những môi giới nhỏ lẻ, tự phát.