Bất động sản nghỉ dưỡng là gì? 4 lưu ý khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình bất động sản đã phát triển lâu đời ở nhiều quốc gia trên thế giới nhưng mới nổi ở Việt Nam trong ít năm trở lại đây. Khi nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng ngày càng tăng cao, bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn với nhiều loại sản phẩm và hình thức kinh doanh đa dạng.

Bất động sản nghỉ dưỡng là gì?

Để hiểu rõ bất động sản nghỉ dưỡng là gì, trước tiên cần tìm hiểu về khái niệm bất động sản. Theo Wikipedia, bất động sản hay còn gọi là địa ốc, nhà đất là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất như nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc mỏ khoáng chất, mỏ dầu khí ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà tạm, nhà di động thì không được xem là bất động sản. Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:

  • Đất đai;
  • Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai;
  • Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
  • Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
  • Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, bất động sản là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời và được xác định vị trí bởi đất.

Bất động sản nghỉ dưỡng (hay resort real estate trong tiếng Anh) là những sản phẩm bất động sản được xây dựng tại các khu du lịch, khu nghỉ dưỡng nhằm phục vụ du khách, cung cấp các dịch vụ lưu trú, thương mại… làm tăng trải nghiệm và tiện ích cho cộng đồng khách du lịch. Các loại hình bất động sản phổ biến là: biệt thự biển, biệt thự trên đồi, mini hotel, shophouse, căn hộ khách sạn. Các sản phẩm này được bán lại cho các cá nhân, doanh nghiệp đầu tư.

bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng hướng tới cung cấp các dịch vụ lưu trú, thương mại nhằm làm tăng trải nghiệm cũng như tiện ích cho khách du lịch.

Bất động sản nghỉ dưỡng được coi là sản phẩm nghỉ dưỡng tích hợp kinh doanh, vừa là ngôi nhà thứ hai, vừa là doanh nghiệp tự động hóa của nhà đầu tư. Có 2 hình thức đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Thứ nhất là chủ đầu tư thuê lại để vận hành kinh doanh, sau đó chia nguồn lợi nhuận thu được theo thỏa thuận từ trước. Thứ hai là tự đầu tư kinh doanh và thu lợi nhuận. Ở Việt Nam thì hình thức thứ nhất phổ biến hơn cả.

Cách thức hoạt động của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng

Lợi nhuận của bất động sản nghỉ dưỡng đến từ việc khai thác cho thuê. Theo cam kết của nhiều chủ đầu tư, tỷ suất sinh lời của bất động sản nghỉ dưỡng đạt từ 8% đến 12%. Hiện có 2 hình thức kinh doanh mà nhà đầu tư có thể lựa chọn, một là tự kinh doanh, hai là ủy thác kinh doanh. Việc lựa chọn hình thức nào phụ thuộc vào từng dự án và chủ đầu tư mà sẽ có ưu điểm riêng.

  • Tự kinh doanh: Nhà đầu tư sẽ được hưởng 100% lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng nhưng sẽ phải lo tìm kiếm khách hàng cũng như quản lý vận hành.
  • Ủy thác cho thuê: Tỷ lệ chia lợi nhuận thường là 85:15 hoặc 80:20, nhà đầu tư chỉ ung dung hưởng lợi nhuận mà không phải tốn công sức, thời gian tìm kiếm khách hàng và quản lý vận hành. Chính vì thế, nên lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay

Condotel

Condotel được viết tắt của condo & hotel, có ý nghĩa là căn hộ khách sạn. Về hình thức, condotel là một chung cư cao cấp nhưng hoạt động giống như một  khách sạn. Sản phẩm bất động sản này thường phân bố ở các thành phố lớn và các khu vực nghỉ dưỡng lớn.

Condotel vừa có chức năng của một khách sạn, vừa có chức năng của một căn hộ. Condotel được thiết kế với đầy đủ tiện ích bếp, phòng ngủ, phòng khách như một căn hộ nhưng có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn như nhà hàng, dịch vụ phòng 24/24, dịch vụ thư tín, hộp đêm, câu lạc bộ sức khỏe, hồ bơi… Điểm khác biệt của condotel với khách sạn đó là condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê. Khác với căn hộ thông thường, condotel cần một đơn vị đứng ra quản lý, điều hành các vấn đề cho thuê lại cũng như quản lý hoạt động hàng ngày.

condotel

Condotel là một căn hộ nhưng lại hoạt động như một khách sạn.

Chủ sở hữu căn hộ khách sạn có thể là nhà đầu tư hoặc khách du lịch, doanh nhân thành đạt, tầng lớp trung lưu. Ở Việt Nam, condotel mới phát triển mạnh mẽ từ năm 2017 trở lại đây và còn nhiều vướng mắc pháp lý khiến tính thanh khoản của loại hình bất động sản này gặp nhiều khó khăn. Do chưa thống nhất được về pháp lý và mục đích sử dụng của condotel mà các cơ quan công quyền không biết dựa vào đâu để cấp sổ hồng cho các sản phẩm condotel.

Biệt thự nghỉ dưỡng

Biệt thự nghỉ dưỡng hay villa là những căn nhà cao cấp với diện tích rộng, đi kèm sân vườn mang phong cách thiết kế nhất định. Thông thường, biệt thự được hiểu là nhà ở riêng lẻ có sân vườn, có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Đây là phân khúc bất động sản cao cấp, phù hợp với đối tượng có điều kiện kinh tế và tài chính vững chắc. Theo kiến trúc, thiết kế, biệt thự được phân nhóm thành: biệt thự đơn lập, biệt thự đơn lập, biệt thự tứ lập và biệt thự liền kề.

  • Biệt thự biển là loại hình biệt thự được xây dựng gần các bãi biển đẹp nơi có du lịch phát triển, được trang bị đủ công năng, tiện ích như một biệt thự thông thường, phục vụ mục đích nghỉ dưỡng của chủ nhân và du khách.
  • Biệt thự đồi, núi được xây dựng ở những khu du lịch sinh thái nằm trong không gian của đồi núi hoặc tọa lạc bên sườn đồi, thiết kế tận dụng tối đa lợi thế cảnh quanh, không gian xanh, rộng của thiên nhiên và không khí trong lành.
  • Biệt thự ven sông, hồ được xây dựng tại những khu sông, hồ có phong cảnh đẹp, hội tụ linh khí và phong thủy.

Nhà phố thương mại

Nhà phố thương mại hay shophouse là hình thức bất động sản kết hợp nhiều tính năng, mục đích sử dụng, là mô hình nhà ở kiểu mới kết hợp với cửa hàng kinh doanh.

Biệt thự thương mại 

Biệt thự thương mại hay shop villa, là một sự cải tiến từ mô hình nhà phố thương mại, kết hợp hài hòa hai chức năng – kinh doanh và sinh hoạt gia đình, hướng đến đối tượng khách hàng cao cấp hơn, thường là ở khu dân cư VIP hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng có nhiều người lưu trú.

Khách sạn nhỏ

Khách sạn nhỏ hay boutique hotel, mini hotel là khách sạn quy mô nhỏ, thường có từ 10 đến 100 phòng, có phong cách thiết kế, trang trí nổi bật, mang tính nghệ thuật.

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cần chú ý những gì?

Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng có tiềm năng kinh tế lớn nhưng cũng tiềm ẩn một số rủi ro. Nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề sau để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư.

Vấn đề pháp lý

Cũng như các kênh đầu tư bất động sản nói chung, khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì yếu tố pháp lý là quan trọng và cần thiết nhất. Nhà đầu từ sẽ không ngại đổ tiền vào các dự án có pháp lý rõ ràng, không có sự tranh chấp đất đai. Với những dự án có nhiều bất cập như sổ đỏ chưa hoàn thiện sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý, vận hành dự án, là trở ngại khi thực hiện các thủ tục tại địa phương. Những dự án như vậy sẽ không có sức hấp dẫn bởi không ai muốn đặt mình vào tình thế rủi ro cả.

Chính vì thế, trước khi quyết định rót vốn vào một dự án bất động sản nghỉ dưỡng nào đó, nhà đầu tư cần xem xét kỹ thông tin quy hoạch, tính pháp lý của dự án cũng như uy tín chủ đầu tư.

Vị trí dự án

Vị trí quy hoạch bất động sản nghỉ dưỡng cũng là vấn đề mà các nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư mới gia nhập thị trường cần lưu tâm. Một dự án có vị trí đẹp, thuận tiện về giao thông có thể thu hút lượng khách lớn. Để đạt hiệu quả tối ưu khi kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng thì dự án cần được xây dựng ở những vị trí đắc địa, có những ưu điểm riêng biệt, ấn tượng, hấp dẫn khách du lịch. Đặc biệt, nó cần tạo nên tính cạnh tranh với các sản phẩm khác. Tại Việt Nam, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường tập trung ở các tỉnh có du lịch phát triển hoặc vùng trung tâm, vùng cao đặc trưng gắn liền với thiên nhiên. Trong thời gian tới, bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ phát triển ở các vùng biển mà sẽ xuất hiện nhiều hơn tại các địa điểm vùng rừng núi, đồi cao do nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách có phần thay đổi, hướng tới trải nghiệm hòa mình vào thiên nhiên.

biệt thự biển phú quốc

Biệt thự biển Phú Quốc.

Tính thanh khoản của sản phẩm

Ngoài các vấn đề về pháp lý, vị trí thì tính thanh khoản của sản phẩm cũng là vấn đề cần được xem xét cẩn trọng. Nhà đầu tư cần tính toán xem với số vốn mình bỏ ra thì lợi nhuận cuối cùng thu về là bao nhiêu? Có xứng đáng để đầu tư không. Chẳng hạn, với sản phẩm căn hộ khách sạn condotel, có thời điểm mức giá giao dịch lên tới 80-90 triệu đồng/m2 thì tổng số vốn mà nhà đầu tư phải bỏ ra không hề nhỏ. Mức giá mua vào quá cao thì khoản chênh lệch mà nhà đầu tư thu về cũng không đáng kể.

Chất lượng và tiện ích dự án

Bất động sản nghỉ dưỡng ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, thư giãn của con người. Để làm được như vậy, không gian của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, từ thiết kế cảnh quan, sinh thái phải thực sự tiện nghi, thoải mái, tạo cảm giác dễ chịu cho du khách. Hầu hết các khu du lịch nghỉ dưỡng hiện nay đều được tích hợp thêm các tiện ích như bể bơi, massage, ăn uống, khu vui chơi, khu mua sắm… nhằm đáp ứng tất cả những nhu cầu của khách du lịch. Bên cạnh đó, sự chuyên nghiệp trong công tác quản lý, dịch vụ chăm sóc khách hàng cũng là những yếu tố giúp dự án ghi điểm với khách hàng.