Thuật ngữ đất ở hiện hữu chỉnh trang không còn quá mới mẻ với những người tìm hiểu sâu về bất động sản. Nhiều người còn ví đây là “vàng ròng” của những dự án xây dựng đô thị mới và là phân khúc lý tưởng cho các nhà đầu tư. Vậy đất ở hiện hữu chỉnh trang là gì?
Đất ở hiện hữu chỉnh trang là gì?
Đất ở hiện hữu chỉnh trang hay đất nhà ở hiện hữu giữ lại chỉnh trang được hiểu là phần đất nằm trong quy hoạch, định hướng sẽ xây dựng mới, quy hoạch, thiết kế lại các công trình nhà ở để tạo không gian mỹ quan cho khu vực, đồng thời tạo môi trường sống tốt hơn, hài hòa và hợp lý hơn với không gian kiến trúc, cảnh quan xung quanh cũng như sự phát triển chung của khu vực lân cận.
Đặc biệt, cơ sở hạ tầng xã hội như cấp thoát nước, hệ thống giao thông, thu gom rác thải, các dịch vụ giáo dục, y tế, thể thao, giải trí… tại các khu vực này cần phải được chú trọng, phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Nguyên nhân là do các khu vực này thường tập trung đông dân cư, việc đáp ứng nhu cầu cơ bản và thiết yếu của người dân là vô cùng quan trọng.
Đất ở hiện hữu chỉnh trang là gì?
Theo quy định tại Điều 146 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018, đất ở hiện hữu chỉnh trang bao gồm:
- Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị, gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có và đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới.
- Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư tại nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư tại nông thôn.
Khu dân cư hiện hữu giữ lại chỉnh trang là gì?
Thuật ngữ đất nhà ở hiện hữu chỉnh trang còn liên quan đến khu dân cư hiện hữu chỉnh trang. Đây chính là các khu dân cư tại các khu vực đất nhà ở hiện hữu giữ lại chỉnh trang. Nguyên nhân hình thành các khu dân cư này là do trước đây, phần lớn đất đai không nằm trong các dự án quy hoạch, không được nhà nước hướng dẫn để thiết kế xây dựng, nhiều người thường tự ý phân lô, tách thửa, xây dựng theo ý mình mà không cần xin phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tạo nên các khu dân cư thiếu sự đồng bộ và thống nhất về hệ thống cơ sở hạ tầng. Ngày nay, các khu đất ở hiện hữu chỉnh trang được đưa vào các dự án quy hoạch nên các khu dân cư này cũng được điều chỉnh, quản lý chặt chẽ hơn. Tại các khu đất ở hiện hữu chỉnh trang sẽ được đầu tư cơ sở hạ tầng đẩy đủ, đảm bảo nhu cầu tối thiểu về cuộc sống của người dân, đồng thời tối ưu hóa diện tích đất ở và phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Phân biệt đất hiện hữu chỉnh trang và đất ở hiện hữu cải tạo
Đất ở hiện hữu cải tạo là loại đất nằm trong khu quy hoạch đất nhà ở của địa phương, đã có kế hoạch sử dụng cụ thể. Hiểu đơn giản, phần đất này nằm trong dự án và có thể bị thu hồi bất cứ khi nào. Sau khi đất ở hiện hữu cải tạo bị xếp vào nhóm đất bị thu hồi thì người dân không thể xây dựng hay chuyển nhượng, thế chấp trên loại đất này.
Theo đó, đất ở hiện hữu chỉnh trang không phải đất hiện hữu cải tạo bởi đất nhà ở hiện hữu giữ lại chỉnh trang vẫn có thể được chuyển nhượng, phân lô, tách thửa… nhưng sẽ được giám sát chặt chẽ bởi các cơ quan chức năng thay vì để tự phát như trước. Việc này nhằm hướng đến xây dựng hệ thống hạ tầng đồng bộ, tối ưu hóa diện tích đất cho người dân mà vẫn đảm bảo thiết kế, xây dựng các công trình theo mô hình hiện đại.
Có nên mua đất ở hiện hữu chỉnh trang?
Có nên mua đất ở hiện hữu chỉnh trang hiện vẫn là câu hỏi lớn gây nhiều tranh cãi. Nhiều quan điểm cho rằng, việc đầu tư, mua bán đất ở hiện hữu chỉnh trang là vô ích, tiềm ẩn rủi ro cao bởi đây vẫn là đất nằm trong quy hoạch, có thể bị thu hồi bất cứ khi nào. Tuy nhiên, để quyết định có nên mua loại đất này hay không còn tùy vào mục đích sử dụng và từng trường hợp cụ thể.
Trường hợp 1. Đối với các nhà đầu tư ngắn hạn: Các dự án quy hoạch đất nhà ở hiện hữu giữ lại chỉnh trang thường có thời gian sử dụng đất theo từng giai đoạn nên nhà đầu tư có thể lựa chọn đầu tư vào loại đất này trong những giai đoạn nhất định rồi hoàn trả cho nhà nước. Tất nhiên, trong quá trình đầu tư sẽ có những chuyển dịch nhất định nhưng rủi ro cao thì lợi nhuận sẽ càng lớn nên nhà đầu tư ngắn hạn vẫn có thể cân nhắc đầu tư vào các dự án đất ở hiện hữu chỉnh trang.
Trường hợp 2. Với những người trẻ muốn lập nghiệp: Thông thường, đất nhà ở hiện hữu giữ lại chỉnh trang sẽ có giá thành và chi phí liên quan thấp hơn. Người trẻ đang lập nghiệp có thể thuê xây cất hoặc thuê nhà trong khu vực này để làm việc, sinh sống.
Trường hợp 3. Mua để đầu tư công trình xây dựng, nhà ở: Trường hợp này cần thời gian dài để thu hồi vốn, trong khi đó, xây dựng công trình trên đất quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào loại hình này.