Hợp đồng thuê nhà và những điều cần lưu ý để đảm bảo pháp lý, tránh rủi ro

Hợp đồng thuê nhà là căn cứ giúp bên thuê và cho thuê đảm bảo lợi ích cá nhân thông qua việc liệt kê đầy đủ, rõ ràng những quyền lợi, nghĩa vụ của hai bên trong quá trình thực hiện giao dịch cho thuê nhà ở hoặc mặt bằng kinh doanh. Một hợp đồng rõ ràng, minh bạch, chuẩn pháp lý sẽ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi, hạn chế rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

1. Vai trò của hợp đồng thuê nhà trong giao dịch cho thuê

Không chỉ là văn bản thỏa thuận giao dịch cho thuê nhà ở hoặc mặt bằng kinh doanh, hợp đồng cho thuê còn có giá trị pháp lý cao nhất, giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng. Hợp đồng thuê nhà được xây dựng dựa trên pháp luật Việt Nam, gồm bộ Luật Dân sự và Luật Thương mại. Với hợp đồng thuê nhà, quyền lợi của cả bên thuê và cho thuê đều sẽ được đảm bảo tốt nhất trong trường hợp bên còn lại không thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng đã ký.

Một bản hợp đồng thuê nhà sẽ đóng vai trò là cam kết ràng buộc các bên đã ký hợp đồng phải thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm đã ghi trong hợp đồng. Trên thực tế, hợp đồng cho thuê nhà càng mô tả chi tiết, cụ thể, rõ ràng và các điều khoản có tính ràng buộc cao sẽ càng giảm thiểu tỷ lệ xảy ra tranh chấp.

Trong trường hợp hai bên xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp trong quá trình giao dịch cho thuê nhà mà không thể tự thỏa thuận giải quyết, cách tốt nhất là đến các cơ quan có thẩm quyền yêu cầu hỗ trợ xử lý tranh chấp. Lúc này, hợp đồng thuê nhà sẽ là căn cứ để cơ quan chức năng phân định quyền hạn, trách nhiệm của mỗi bên và giải quyết các vấn đề gây mâu thuẫn, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả hai bên.

Hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà là căn cứ giúp đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng.

2. Hợp đồng thuê nhà như thế nào là đảm bảo pháp lý?

Hợp đồng thuê nhà có thể soạn thảo đơn giản hoặc chi tiết tùy theo tình hình thực tế giao dịch giữa bên thuê và cho thuê. Tuy nhiên, để hợp đồng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, hợp đồng cho thuê nhà cần đảm bảo các điều kiện sau:

– Bên cho thuê nhà phải là chủ sở hữu hoặc là người đại diện hợp pháp của chủ sở hữu

– Các bên cho thuê và thuê có đủ năng lực pháp luật dân sự theo Bộ luật dân sự 2015

– Hợp đồng cho thuê nhà cần có đủ các nội dung theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015

– Nhà cho thuê không thuộc đối tượng tranh chấp hay thế chấp ngân hàng, hoặc không được quyền cho thuê theo hợp đồng chủ mà nhà ký với bên thứ 3

Theo Bộ Luật dân sự 2015 và Luật nhà ở 2014, những quy định về Hợp đồng thuê nhà đã được gộp chung vào mục Hợp đồng thuê tài sản cũng như dẫn chiếu về các Luật chuyên ngành phù hợp.

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và tuân theo mẫu quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005. Theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng dù thời hạn thuê nhà có thể nhiều hơn 6 tháng, trừ trường hợp các bên liên quan có nhu cầu. Tuy vậy, để hợp đồng thuê nhà có giá trị pháp lý cao hơn, hạn chế tranh chấp về sau, cơ quan chức năng khuyến khích các bên nên công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê.

3. Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng thuê nhà

Các bên tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà được quyền tự do thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật. Thông thường, mẫu hợp đồng thuê nhà chuẩn sẽ có những điều khoản cơ bản dưới đây:

– Thông tin của các bên: Một hợp đồng thuê nhà chuẩn cần có đầy đủ các thông tin cơ bản của các bên tham gia hợp đồng, tối thiểu phải có họ, tên của cá nhân hoặc tổ chức, người đại diện theo pháp luật của cá nhân hoặc tổ chức; chứng minh thư/căn cước công dân hoặc mã số thuế của tổ chức; địa chỉ; thông tin liên hệ của của bên thuê và bên cho thuê.

– Thông tin về nhà ở hoặc mặt bằng cho thuê: Hợp đồng cho thuê nhà cần nêu rõ các thông tin về ngôi nhà  hoặc mặt bằng trong giao dịch cho thuê, bao gồm địa chỉ, diện tích, kết cấu, mô tả chi tiết tình trạng ngôi nhà cùng các nội thất đi kèm tại thời điểm bắt đầu giao dịch cho thuê.

– Thời hạn hợp đồng: Hợp đồng cần nêu rõ ràng các thông tin về thời hạn, thời gian như: thời hạn hợp đồng, thời điểm giao nhà, thời điểm bắt đầu tính tiền nhà, thời điểm hợp đồng có hiệu lực,… Các thông tin này cần được diễn tả chính xác bằng ngày cụ thể để hạn chế hiểu lầm, tranh chấp sau này.

– Giá thuê nhà, thời hạn và phương thức thanh toán: Các bên tham gia hợp đồng cần hai thỏa thuận giá tiền thuê nhà, thời hạn, phương thức thanh toán và ghi rõ trong bản hợp đồng cho thuê nhà.

 Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên: Các bên tự thỏa thuận các quyền hạn và nghĩa vụ trong giao dịch thuê nhà theo quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm các bộ Luật Dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các điều luật có liên quan khác..

– Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Các bên chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 2, 3 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu bên nào vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên còn lại theo quy định của pháp luật hiện hành.

– Các thỏa thuận khác: Bên thuê và bên cho thuê có thể thỏa thuận các điều khoản khác liên quan đến giao dịch thuê nhà, nhưng không được trái với pháp luật. Các thỏa thuận khác như: thời điểm chấm dứt và điều kiện chấm dứt hợp đồng; thỏa thuận về tài sản khác trong nhà cho thuê; phạt vi phạm hợp đồng (ghi rõ mức phạt nhưng không được quá 8% giá trị hợp đồng); thỏa thuận về giải quyết tranh chấp,…

4. Làm hợp đồng cho thuê nhà cần lưu ý những gì?

Khi ký kết hợp đồng thuê nhà ở cũng như hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, hai bên cần lưu ý các thông tin, chi tiết quan trọng dưới đây để tránh xảy ra rủi ro về sau:

– Thông tin của các bên tham gia hợp đồng: Cần kiểm tra cẩn thận phần thông tin của cả hai bên, đảm bảo các thông tin nêu trong hợp đồng là chính xác, tránh trường hợp có sai sót hay giả mạo thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Thực tế có nhiều trường hợp lừa đảo, giả mạo chủ nhà để cho thuê nhà kiếm lời trái pháp luật. Nếu người ký hợp đồng không phải chủ nhà hoặc người đại diện hợp pháp của chủ nhà, hợp đồng thuê nhà sẽ không có giá trị pháp lý. Ngược lại, cũng có trường hợp người thuê giả mạo giấy tờ để thuê nhà, gây thiệt hại rồi lặng lẽ chuyển đi, chủ nhà không thể tìm được vì thông tin không chính xác.

– Các điều khoản trong hợp đồng: Các bên cần đặc biệt chú ý đến các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn, giá thuê, tiền đặt cọc, phương thức thanh toán, các biện pháp xử phạt,… đảm bảo rằng các điều khoản được diễn đạt rõ ràng, minh bạch, không gây hiểu lầm. Các bên cũng nên kiểm tra tình trạng của các tài sản đi kèm ngôi nhà trước khi ký hợp đồng để thuận lợi giải quyết  khấu các khoản hư hỏng hoặc thay mới khi hợp đồng kết thúc.

– Cập nhật các điều luật, quy định của Nhà nước: Các bên tham gia hợp đồng cho thuê nên tìm hiểu, cập nhật những quy định của Nhà nước về các lĩnh vực liên quan để thiết lập các điều khoản hợp đồng phù hợp, đúng pháp luật.

Với các giao dịch cho thuê giá trị lớn, để đảm bảo an toàn, các bên có thể nhờ luật sư hỗ trợ tư vấn, soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà và các điều khoản cần có.

Trên đây là một số tư vấn, lời khuyên của về hợp đồng thuê nhà. Mong rằng các thông tin này sẽ hữu ích cho bạn đọc đang có nhu cầu cho thuê, thuê nhà ở hoặc mặt bằng kinh doanh. Bạn đọc có thể tham khảo mẫu hợp đồng thuê nhà đơn giản, chuẩn pháp lý năm 2021 tại đây.