Sự khắc nghiệt của thị trường bất động sản đang tạo ra những “nhân tố mới”

Những ngày Tết nguyên đán cận kề, chúng tôi có cuộc trò chuyện cùng bà Trần Thị Cẩm Tú, CEO Công ty CP BĐS Eximrs, cũng là thời điểm Luật đất đai sửa đổi mới được thông qua. Với góc nhìn thị trường của một doanh nghiệp phát triển và phân phối dự án, nữ CEO này đã chia sẻ những khắc nghiệt của thị trường bất động sản cũng như cơ hội trong năm mới Giáp Thìn 2024.

Thưa bà, trải qua một năm nhiều nốt trầm, bà nhận thấy thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp mình và thị trường bất động sản là gì?

Thách thức lớn nhất với thị trường bất động sản là sức mua giảm mạnh nhưng nguồn cung và giá nhà ở phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực rất hạn chế. Đặc biệt là ở 2 thành phố lớn là Tp.HCM và Hà Nội.

Trở ngại từ chính sách, pháp lý, áp lực đáo hạn trái phiếu đè nặng, dòng tiền kinh doanh eo hẹp… đã đẩy các doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy suy giảm.

Lãi suất dù giảm nhưng đang khó tiếp cận khiến không chỉ doanh nghiệp mà cả nhà đầu tư, người mua nhà đều gặp khó về nguồn vốn.

Ở góc độ doanh nghiệp môi giới như chúng tôi, ngoài những thách thức chung của thị trường bất động sản thì còn gặp những thách thức về sản phẩm chủ lực và data khách hàng giới hạn, môi giới chuyển hướng sang lĩnh vực khác, chi phí bán hàng cao, chi phí marketing nhiều nhưng nhu cầu của khách hàng giảm.

Sự khắc nghiệt của thị trường bất động sản đang tạo ra những “nhân tố mới” - Ảnh 1.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, CEO Công ty CP BĐS Eximrs

Trong bối cảnh nhiều sàn bất động sản liên tục đóng cửa, tạm ngưng hoạt động do khó khăn, bà nghĩ thế nào về sự khắc nghiệt của thị trường cũng như cơ hội cho các sàn còn lại?

Có thể nói năm 2023 là một năm cực kỳ khắc nghiệt với doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Rất nhiều sàn đã đóng cửa, ngừng hoạt động; một số khác phải thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự hàng loạt… để có thể tiếp tục duy trì.

Số liệu từ Tổng Cục thống kê cho thấy, tính đến ngày 31/12/2023, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 4.725, số doanh nghiệp giải thể gần 1.300 doanh nghiệp, tăng gần 8% so với năm trước. Trung bình mỗi tháng, khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm nhân viên từ 50% đến 75%.

Các sàn môi giới gặp khó khăn trong việc tìm sản phẩm để phân phối vì nguồn cung trên thị trường thấp, một số khác có sản phẩm nhưng lại không thể bán được hàng. Hiệu suất kinh doanh thấp dần theo các năm, khả năng doanh nghiệp trụ lại thị trường vô cùng mong manh.

Một điểm nữa là khó khăn về tài chính, trái phiếu của chủ đầu tư đang ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu của môi giới. Môi giới bán được hàng nhưng bị chủ đầu tư nợ phí, nguồn tài chính của doanh nghiệp môi giới phụ thuộc vào chủ đầu tư cũng chính là lý do ảnh hưởng đến việc hoạt động của các doanh nghiệp môi giới hiện nay.

Với những thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt hiện nay, tôi cho rằng, khó khăn cũng là cơ hội, giúp các doanh nghiệp phải nhìn nhận lại và tìm cách thay đổi. Tôi nghĩ trong “nguy” luôn có “cơ”. Thách thức sẽ tạo nên sự bứt phá cho doanh nghiệp bất động sản .

Cụ thể cơ hội ở đây là gì, thưa bà?

Tôi nhận thấy, sự khắc nghiệt của thị trường bất động sản đã và đang tạo ra những “nhân tố mới”. Các doanh nghiệp còn trụ lại được trên thị trường phải liên tục thay đổi, cải tiến trong tâm thế “vượt thách thức”. Dù số lượng ít nhưng họ là những đơn vị sẽ có bước đà rất tốt để khởi động mạnh mẽ khi thị trường phục hồi. Cơ hội đến với các doanh nghiệp này sẽ nhanh hơn và bền vững hơn.

Cụ thể, với doanh nghiệp chúng tôi, dù không nằm ngoài làn sóng khó khăn nhưng chính sự khắc nghiệt của thị trường đã giúp doanh nghiệp thay đổi và tạo thế nhất định trên thị trường. Năm vừa qua, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp tan rã, chúng tôi vẫn bán thành công được 500 sản phẩm mang lại doanh số bán hàng gần 1.300 tỷ cho cả 2 miền Nam – Bắc. Đồng thời, doanh nghiệp đã tiếp cận và làm việc với 15 chủ đầu tư mới, ký thêm 2 Hợp đồng độc quyền và 1 Hợp đồng đại lý F1 triển khai 2024, bản ghi nhớ (MOU) cho 3 dự án mới. Tới đây, chúng tôi vẫn trả lương tháng 13 và thưởng doanh thu dự kiến cho nhân viên. Dù con số vừa nêu ra còn khiêm tốn so với giai đoạn trước nhưng đây được xem là sự nỗ lực của cả đội ngũ trong bối cảnh thị trường khắc nghiệt như năm 2023.

Thực tế, để vượt qua thách thức và đi cùng với thị trường ở giai đoạn này ngoài sự kiên định thì chúng tôi phải thay đổi cơ cấu tổ chức. Trước hết là cắt giảm nhân sự và đa nhiệm với các các nhân sự còn lại để phù hợp với tính chất và quy mô của thị trường hiện tại. Chọn sản phẩm chủ lực đúng nhu cầu thực và phù hợp với thu nhập của khách hàng, chọn đúng vùng thị trường cũng như điểm rơi về giá bán. Song song đó, thay đổi thị trường chiến lược, chuyển hướng ra thị trường miền Bắc, tập trung ở Hà Nội và các tỉnh lân cận. Năm 2024, chúng tôi vẫn chọn thị trường miền Bắc là thị trường mục tiêu, đồng thời sẽ tập trung các dự án bất động sản tại Tp.HCM. Bên cạnh đó, EximRS cũng chuyển hướng thực hiện giao dịch bất động sản qua ứng dụng Elink – một nền tảng giao dịch bất động sản số và dự kiến sẽ giới thiệu ra thị trường trong thời gian tới.

Sự khắc nghiệt của thị trường bất động sản đang tạo ra những “nhân tố mới” - Ảnh 2.

Ba Luật (Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS sửa đổi) đều được thông qua và có hiệu lực vào đầu năm 2025. Bà đánh giá thế nào về việc tác động đến thị trường bất động sản khi các Luật này đã có những sửa đổi theo hướng tích cực?

Vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua ba Luật gồm Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với nhiều quy định mới đáng chú ý, đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, giúp thị trường thêm minh bạch, bền vững.

Ba luật mới sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Trong đó, đối với Luật Nhà ở được nhiều người quan tâm là không quy định thời hạn sở hữu chung cư. Điều này được cho là đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đưa ra nhiều điểm đáng chú ý trong việc phát triển nhà ở xã hội như bổ sung thêm đối tượng được hỗ trợ là doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Bà nghĩ thế nào về câu chuyện niềm tin của người mua nhà hiện nay khi chính sách tốt, lãi suất hạ nhưng giao dịch bất động sản chưa cải thiện rõ nét?

Niềm tin của người mua nhà đang dần hồi phục, tuy nhiên phần lớn tâm lý người mua nhà an cư đang chờ đợi giá giảm. Còn nhà đầu tư chờ đợi lãi suất giảm, họ không dám dùng đòn bẩy tài chính lớn trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, ảnh hưởng đến thu nhập. Bên cạnh đó, hiện nay không có nhiều sản phẩm phù hợp tài chính, nhu cầu ở thực để mua. Cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm ở phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ. Sản phẩm càng có giá trị cao, người mua càng ngại đi vay.

Sự khắc nghiệt của thị trường bất động sản đang tạo ra những “nhân tố mới” - Ảnh 3.

Theo bà Tú, niềm tin của người mua nhà đang dần phục hồi và sẽ rõ nét hơn từ năm 2024 trở đi. Ảnh: HV

Niềm tin của người mua nhà còn phụ thuộc vào yếu tố pháp lý của dự án và uy tín chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư bán hàng nhưng không thực hiện cam kết với khách hàng, tiền khách hàng vẫn đóng nhưng nhà thì không xây. Từ đó làm giảm niềm tin của người mua.

Tôi nghĩ bước sang năm 2024, niềm tin của người mua sẽ tốt hơn nếu nhà nước duy trì chính sách điều hành kinh tế vĩ mô ổn định cùng với nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực tăng sẽ là sự lựa chọn cho những khách hàng đang cần tìm một chốn an cư cho gia đình.

Các giao dịch trên thị trường vừa qua phần lớn nằm ở phân khúc giá vừa túi tiền, tuy nhiên quỹ đất cũng như mức độ tăng giá sơ cấp vẫn đà tăng. Vậy theo bà, nếu người mua rơi vào thế không có sự lựa chọn đa dạng sản phẩm trong các năm tới thì điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản?

Nếu người mua rơi vào thế không có sự lựa chọn đa dạng sản phẩm trong các năm tới thì tình trạng cung – cầu vẫn lệch pha nhau. Lúc đó thì cơ quan chức năng cũng như chủ đầu tư cần phải xem xét đến tính khả thi của dự án, giá bán, giá đầu tư.

Bà đánh giá cơ hội và thách thức của doanh nghiệp môi giới bất động sản từ nay đến năm 2026?

Thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất lịch sử vào năm 2023 và không thể xấu hơn được nữa. Năm 2024 -2026 sẽ mở ra nhiều cơ hội mới cho thị trường bất động sản nói chung và doanh nghiệp môi giới nói riêng.

Xin cảm ơn chia sẻ của bà!

/svg>