Cho thuê nhà xưởng không hề đơn giản như đầu tư xây nhà trọ. Khi xây dựng nhà xưởng, các bạn cần quan tâm đến nhiều vấn đề hơn so với nhà trọ cho thuê, cả về an ninh, an toàn và tính chất pháp lý của hình thức đầu tư BĐS này.
Đọc và nắm bắt được một số kinh nghiệm xây xưởng cho thuê thì các nhà đầu tư sẽ có bí quyết để thành công khi đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp này.
Ngoài các hình thức cho thuê như cho thuê nhà trọ, thuê đất, thuê máy móc dụng cụ, … thì hình thức cho thuê kho nhà xưởng cũng rất được quan tâm. Xây xưởng cho thuê đem lại lợi nhuận khá cao và lâu dài. Chính vì thế, hình thức này đang được nhiều chủ đầu tư ưa chuộng. Tuy nhiên, để hình thức xây xưởng cho thuê đạt hiệu quả cao thì nhà đầu tư cũng cần biết những kinh nghiệm và một số lưu ý của người đi trước để lại. Một số kinh nghiệm “vàng” thiết thực ấy sẽ được chúng tôi tổng hợp trong bài viết sau đây.
Xây xưởng cho thuê cũng được xem là một trong những hình thức đầu tư bất động sản. Do đó, nếu bạn không biết cách áp dụng đúng kinh nghiệm, lưu ý thì rất dễ thất bại. Mỗi hình thức kinh doanh bất động sản thường sẽ có những kinh nghiệm áp dụng khác nhau.
Xây xưởng cho thuê là một trong những hình thức đầu tư bất động sản được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng
Top 10 kinh nghiệm quan trọng khi xây xưởng cho thuê.
Xác định đối tượng cho thuê
Không phải nhà xưởng nào cũng phù hợp cho mọi loại hình sản xuất, do vậy nhà đầu tư cần xác định rõ đối tượng mình nhắm đến để lựa chọn thiết kế và xây dựng xưởng sao cho phù hợp. Đối với những doanh nhà xưởng chỉ thuê để làm kho chứa hàng thì diện tích không cần nhiều, nhưng cần đảm bảo được độ an toàn, an ninh. Đối với những nhà xưởng dành cho sản xuất thì cần chú ý đến tiện ích điện, nước, văn phòng,…
Vì thế, khi xác định được khách hàng cho thuê, chủ đầu tư sẽ biết được mình cần xây dựng nhà xưởng như thế nào, mình cần chuẩn bị những gì để đảm bảo khi xây dựng xong sẽ nhanh chóng có khashc đến thuê và sử dụng. Đồng thời, xác định được đối tượng cho thuê cũng sẽ biết được cần chuẩn bị giấy tờ pháp lý như thế nào để hỗ trợ người thuê tốt hơn, hơn nữa cũng xác định cụ thể về giá trị của nhà xưởng cho thuê.
Lựa chọn vị trí
Vị trí được xem là yếu tố quan trọng khi xây dựng xưởng cho thuê. Các nhà xưởng cho thuê không nhất thiết phải trên đất nền khu công nghiệp, gần với các khu công nghiệp hay gần với những doanh nghiệp, quan trọng nhất là sự thuận lợi về di chuyển, quá trình bốc dỡ hàng hóa,… Do đó, những xưởng gần tuyến đường lớn, đường rộng và đẹp thì thường dễ cho thuê hơn.
Bên cạnh đó, đối với các kho xưởng sản xuất thì nên chọn vị trí xa với khu dân cư, để tránh gây ảnh hưởng đến người sống xung quanh. Đồng thời, nhà đầu tư cũng nên xác định vị trí xây dựng xưởng sẽ thích hợp với đối tượng khách hàng nào để lựa chọn mẫu thiết kế sao cho phù hợp.
Chúng tôi khuyên bạn, nhà xưởng nên nằm trong một khu công nghiệp đã được tích hợp nhiều tiện ích thường hấp dẫn người thuê hơn so với kho xưởng xây dựng riêng lẻ, không đảm bảo về tiện ích cũng như an toàn. Nếu nhà đầu tư không đủ “sức” để xây dựng khu công nghiệp của riêng mình thì nên nghĩ đến phương án thuê đất/ mua đất tại khu công nghiệp, sau đó xây nhà xưởng phù hợp rồi cho thuê lại. Trong khu công nghiệp sẽ có nhiều nhà xưởng khác nhau, đây là yếu tố được người thuê đánh giá khá cao về khả năng liên kết. Nhất là những khu công nghiệp nào có các doanh nghiệp nước ngoài thì kho xưởng của những khu công nghiệp đó luôn có sự hấp dẫn các khách thuê.
Vị trí được xem là vấn đề quan trọng khi xây dựng xưởng cho thuê
Chọn phương án đầu tư phù hợp
Nếu bạn không có chuyên môn hoặc tài chính chưa đủ mạnh để có thể tự tạo nên khu công nghiệp riêng, hãy chọn mua đất trong khu công nghiệp có sẵn tiện ích rồi xây và cho thuê lại. Cách này giúp các nhà đầu tư tận dụng tiện ích có sẵn của khu công nghiệp: điện, đường, nước, xử lý rác thải, cảnh quan… Giá thuê đất làm kho nhà xưởng tại khu công nghiệp hiện nay cũng khá mềm, theo tìm hiểu của phóng viên Batdongsan.com.vn thì chỉ từ 50 USD/m2/50 năm tùy vị trí, diện tích, quy mô…
Ngoài ra, các khu công nghiệp hiện nay đều lựa chọn vị trí ở những nơi có giao thông thuận lợi (đường thủy, đường bộ, đường hàng không), liền kề với nhiều tiện ích ngoại khu, nhằm đảm bảo cho nhu cầu vận chuyển hàng hóa, di chuyển và nhu cầu sinh sống, sinh hoạt hàng ngày cho những người sống trong khu công nghiệp. Chọn đầu tư nhà xưởng tại các khu công nghiệp thì bạn không cần lo lắng đến những vấn đề đó nữa.
Hơn nữa, mua đất khu công nghiệp xây kho xưởng, nhà đầu tư sẽ không phải lo lắng việc xin giấy phép xây dựng hay giấy phép đầu tư… bởi các thủ tục pháp lý rắc rối này đã có chủ đầu tư của khu công nghiệp giải quyết và hỗ trợ.
Cách này giúp người kinh doanh cho thuê kho nhà xưởng tiết kiệm tối đa về thời gian và chi phí, số tiền đó sẽ tập trung xây dựng lên những khu nhà xưởng đảm bảo chất lượng, độ an toàn cao và thiết kế phù hợp với nhu cầu thuê của các doanh nghiệp.
Hiện nay, theo chúng tôi được biết, có rất nhiều khu công nghiệp đã bán đất nền hoặc cho thuê đất để xây kho nhà xưởng trong 50 năm. Ví dụ, dự án khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú, dự án khu công nghiệp Hải Sơn, dự án khu công nghiệp Thuận Đạo, dự án khu công nghiệp Phú An Thạnh, dự án khu công nghiệp Cầu Tràm, khu công nghiệp Hạnh Phúc… tại địa bàn tỉnh Long An. Tuy không phải là “thủ phủ công nghiệp” nhưng nơi đây với lợi thế quỹ đất rộng, giá đất khá mềm, vị trí lại đắc địa (liền kề với Tp. HCM, cửa ngõ nối liền Tp. HCM với nhiều tỉnh của Đồng bằng sông Cửu Long) thì không khó hiểu khi tỉnh Long An được nhắc đến ở đây. Ngoài Long An còn có Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… đây toàn là những khu có vực tiềm năng lớn để phát triển công nghiệp, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm để đưa ra cho mình lựa chọn phù hợp nhất.
Thiết kế nhà xưởng cho thuê
Điểm quan trọng tiếp nữa mà những doanh nghiệp khi thuê kho xưởng quan tâm đó là thiết kế xưởng cho thuê như nào. Để cho thuê xưởng diễn ra nhanh chóng, thì chủ đầu tư cần đảm bảo khu vực xưởng có vị trí đất cao, thông thoáng, diện tích xưởng phải đủ rộng để xe vận chuyển đi lại dễ dàng.
Ngoài ra, các vấn đề như bố trí cống thoát nước, hệ thống xử lý nước thải cũng được đảm bảo. Chủ đầu tư cần chú ý hơn để đảm bảo an toàn cho kho nhà xưởng cho thuê bằng cách đảm bảo về vật liệu xây dựng như khung sắt, mái lợp, xà ngang,…
Thực ra, thiết kế nhà xưởng không quá cầu kỳ, phức tạp như nhiều loại hình bất động sản khác. Với kho nhà xưởng, người thuê thường cần không gian rộng lớn, cao ráo, thoáng, không bị dột, thi công chắc chắn, an toàn … thêm nữa là vị trí và có giá thuê hợp lý là được. Còn các yếu tố như thẩm mỹ không quan trọng. Nhà đầu tư cũng nên biết điều này để thiết kế sao cho nhà xưởng phù hợp với nhu cầu của khách.
Doanh nghiệp khi thuê xưởng rất quan tâm đến thiết kế nhà xưởng đó
Lưu ý khi thi công nhà xưởng
Thi công nhà xưởng cũng là vấn đề rất quan trọng, đòi hỏi các nhà đầu tư phải có kiến thức, có chuyên môn và kinh nghiệm để thực hiện nó. Mục đích: thi công nhanh chóng và giúp tiết kiệm chi phí – đảm bảo được sự an toàn cho doanh nghiệp thuê xưởng – phù hợp với nhu cầu thuê của các doanh nghiệp hiện nay.
Muốn vậy, bạn cần phải:
- Để phù hợp: bạn cần tìm hiểu nhu cầu của các doanh nghiệp về nhà xưởng thuê như thế nào.
- Để nhanh chóng và tiết kiệm: bạn cần biết cách lựa chọn nguyên vật liệu phù hợp, đơn vị xây dựng có uy tín và kiến thức về xây dựng, để cps thể tham gia vào cả quá trình xây dựng.
- Để an toàn: bạn cần chú ý nền móng của nhà xưởng, đặc biệt nếu kho xưởng đó được xây trên phần đất mềm thì phải gia cố móng; sau khi đã xong phần bê tông nền thì tiến hành sơn lớp epoxy tại bề mặt bê tông hoặc là chà láng lớp bụi xi măng, như thế sẽ tiết kiệm chi phí hơn; thiết kế cột thép hay kèo thép vừa phải, tránh ảnh hưởng đến độ an toàn của cả kho xưởng…
Diện tích nhà xưởng
Như chúng tôi đã nói ở trên, mỗi doanh nghiệp thuê xưởng thường yêu cầu diện tích kho xưởng khác nhau, do vậy nhà đầu tư cần quan tâm đến và đảm bảo diện tích kho xưởng. Bên cạnh đó, hiện nay có nhiều hình thức cho thuê kho như thuê theo khối lượng, thuê theo mét vuông,… Nên nhà đầu tư cũng nên xác định hình thức cho thuê ngay lúc đầu để diện tích xây dựng phù hợp. Đồng thời, việc sắp xếp khu vực trong nhà xưởng cũng rất quan trọng, mỗi khu vực cũng nên có một diện tích nhất định, tuy nhiên phải đảm bảo tổng thể diện tích sử dụng và đáp ứng được nhu cầu của khách thuê.
Xác định mức giá cho thuê
Mức giá cho thuê nhà xưởng sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố: vị trí, diện tích, tiện ích, cơ sở vật chất… Vì vậy, tùy thuộc vào hiện trạng của kho xưởng mà các nhà đầu tư sẽ xác định được giá phù hợp. Nên tìm hiểu thêm về giá thuê kho xưởng trên thị trường và giá cho thuê xưởng xung quanh để đưa ra định giá hợp lý. Từ đó bạn sẽ tránh việc định giá quá cao thì sẽ khó cho thuê, định giá quá thấp thường khiến bên cho thuê chịu lỗ. Bạn cũng có thể giảm giá hoặc có thể ưu đãi cho thuê một vài tháng đầu, tuy nhiên nên có mức giá chuẩn nhất để áp dụng cho toàn thời gian thuê.
Thời gian thuê nhà xưởng
Thuê xưởng là một hình thức đầu tư bất động sản, cho nên việc tìm được người thuê lâu dài chắc chắn có lợi hơn so với khách chỉ thuê ngắn hạn. Thông thường, thuê xưởng làm kho chưá hàng sẽ có thời gian thuê ngắn hơn so với thuê xưởng để sản xuất, bởi việc vận chuyển máy móc tốn nhiều chi phí và cũng dễ gây hư hại. Ngoài ra, việc thuê nhà xưởng lâu dài cũng ảnh hưởng đến giá thuê, vì vậy để thu hút người thuê, nhà đầu tư nên có những điều kiện rõ ràng hơn về thời gian thuê. Do đó, hãy ưu tiên khách hàng nào có nhu cầu thuê xưởng trong thời gian dài. Và đương nhiên, thời gian đó cũng phải được ghi rõ trong hợp đồng, tránh việc khách hàng đổi ý sẽ gây ảnh hưởng đến quá trình kinh doanh của mình.
Dịch vụ đi kèm
Tương tự như nhiều hình thức kinh doanh khác, việc cho thuê kho xưởng cũng nên có thêm dịch vụ kèm theo. Các dịch vụ này sẽ giúp việc cho thuê dễ hơn, lai vừa giúp tăng chi phí cho thuê mà người thuê không thể phàn nàn. Các dịch vụ đó như điện, nước, vận chuyển, bốc dỡ hàng, quản lý kho bãi, phòng cháy & chữa cháy,… Các nhà đầu tư cũng nên nói rõ với người thuê kho trước khi cả hai ký hợp đồng, như thế để tránh phát sinh tranh chấp sau này.
Nếu lựa chọn đất tại khu công nghiệp để xây nhà xưởng thì bạn không phải lo lắng vấn đề này. Bởi các khu công nghiệp đa số đều xây dựng theo mô hình khép kín với đầy đủ tiện ích như: đường giao thông nội bộ, đường lớn ngoại khu, hệ thống điện, nước, hệ thống thông tin liên lạc, xử lý nước thải, rác thải, hệ thống cây xanh & cảnh quan… Chọn đất khu công nghiệp là đồng nghĩa với việc được hưởng trọn vẹn tiện ích của khu công nghiệp đó. Nhà đầu tư chỉ cần tập trung xây dựng nhà xưởng sao cho phù hợp.
Hợp đồng cho thuê rõ ràng
Hợp đồng là hạng mục không thể thiếu trong việc cho thuê xưởng
Hợp đồng cho thuê là hạng mục vô cùng quan trọng trong việc cho thuê xưởng. Bạn nên soạn một hợp đồng thật chi tiết và cụ thể, các hạng mục tạo sự rõ ràng và rành mạch, tránh vấn đề không hay xảy ra khi hợp đồng được thực hiện. Các hạng mục cần lưu ý bao gồm:
– Tiền đặt cọc
Theo quy định chung, tiền đặt cọc khi thuê xưởng dài hạn là 03 tháng, nhưng số tiền này cũng có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa bên thuê và cho thuê. Nhưng dù thỏa thuận như thế nào thì đều cần đảm bảo số tiền cọc nhất định, giúp 02 bên tin tưởng nhau. Mục này phải được ghi rõ ràng, cụ thể trong bản hợp đồng, không nên thỏa thuận qua lời nói.
– Giá thuê và phương thức thanh toán
Đây là mục không thể thiếu trong bản hợp đồng, nhưng có nhiều người lại không để ý. Người cho thuê xưởng cần ghi cụ thể giá thuê bao nhiêu, tính như nào, phương thức thanh toán cụ thể, ngày thanh toán, điều khoản phạt khi trễ hạn, … để tạo ra sự chuyên nghiệp và rõ ràng hơn.
– Mục cam kết về hàng hóa
Để tránh một số vấn đề về pháp luật, người cho thuê xưởng cần yêu cầu người thuê ghi cụ thể về hàng hóa và đảm bảo cam kết rằng không sản xuất và tàng trữ hàng hóa cấm trong nhà xưởng. Người cho thuê cũng có thể tìm hiểu thông tin của người thuê trên một số trang mạng để chắc chắn độ an toàn khi ký kết hợp đồng thuê.
Bên cạnh đó, nếu thuê đất trong khu công nghiệp thì các nhà đầu tư cũng nên biết trước những ngành nghề mình được phép tiếp nhận tại khu công nghiệp đó, những ngành nghề nào không được phép tiếp nhận. Tránh tình trạng mà chính nhà đầu tư không biết sẽ dẫn đến làm hợp đồng về ngành không được sản xuất trong khu công nghiệp, gây ảnh hưởng đến lợi ích các bên.
– Thời gian thuê và tỷ lệ tăng tiền thuê
Khi thuê xưởng dài hạn thì chi phí được tính tăng lên theo thời gian. Người cho thuê cần có quy định rõ ràng khi nào thì tiền thuê sẽ tăng lên và tỉ lệ tăng mỗi lần là bao nhiêu phần trăm. Ngoài ra, cũng nên bổ sung chi phí cho các dịch vụ kèm theo. Thông thường giá thuê nhà xưởng tính riêng, chi phí khác cho điện, nước, liên lạc, xử lý rác thải, phí bảo trì… sẽ tính riêng và thu định kỳ hàng tháng.
– Các mục khác
Những hạng mục không thể thiếu trong hợp đồng: nghĩa vụ, trách nhiệm của 02 bên cần được ghi rõ. Các điều khoản khi thanh lý hợp đồng trước, sau và tình trạng đột xuất cũng cần được nêu một cách cụ thể.
Trên đây là một số kinh nghiệm xây xưởng cho thuê được chúng tôi đúc kết lại từ những người trong ngành. Những ai đang cho thuê hoặc đang có ý định đầu tư kinh doanh hình thức này thì nên tìm hiểu và áp dụng những kinh nghiệm trên, như thế sẽ đảm bảo cho thuê dễ dàng và an toàn hơn. Để tìm hiểu thêm nhiều thông tin hữu ích khác, các bạn có thể xem thêm một số bài viết khác tại website Batdongsan.com.vn. Hãy trở thành người cho thuê bất động sản thông minh bằng cách áp dụng tốt các kinh nghiệm trên nhé!